CONDITIONS GÉNÉRALES DES BAUX D’HABITATION

Bailleur : Les Toits du Lez, 22 rue de la Loge, 34000 Montpellier — contact@www.demo-logement.wplocall.com — 04 65 71 48 20

Les présentes conditions générales complètent le bail (conditions particulières) signé par le locataire. En cas de contradiction, le bail prévaut, et les dispositions d’ordre public de la loi priment sur l’un et l’autre.

Article 1 — Objet et textes applicables

Le bailleur, propriétaire en direct des logements qu’il loue, met un logement à la disposition du locataire pour en faire sa résidence principale. La location est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et ses textes d’application, notamment le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types : titre Ier pour le logement vide, titre Ier bis (articles 25-3 et suivants) pour le logement meublé, titre Ier ter (articles 25-12 et suivants) pour le bail mobilité. La location d’un parking ou d’un garage indépendant d’un logement ne relève pas de cette loi : elle est régie par le Code civil et par le bail.

Article 2 — Durée, reconduction et bail mobilité

Logement vide : le bail est conclu pour trois ans au moins lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, six ans lorsqu’il est une personne morale ; à son terme, il est reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé régulier.

Logement meublé : le bail est conclu pour un an au moins et reconduit tacitement pour un an ; il peut être conclu pour neuf mois, sans reconduction, lorsque le locataire est étudiant.

Bail mobilité : conclu pour une durée d’un à dix mois avec un locataire justifiant, à la date de prise d’effet, d’une formation professionnelle, d’études supérieures, d’un contrat d’apprentissage, d’un stage, d’un engagement de service civique, d’une mutation professionnelle ou d’une mission temporaire. Il n’est ni renouvelable ni reconductible ; sa durée peut être modifiée une fois par avenant, sans dépasser dix mois au total. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Article 3 — Loyer, charges et paiement

Le loyer et les charges sont payables mensuellement et d’avance, au jour fixé par le bail. Avant chaque terme, le bailleur adresse au locataire un avis d’échéance qui détaille le loyer, les charges, les autres sommes dues et, le cas échéant, le solde antérieur. Le premier et le dernier mois sont dus au prorata des jours d’occupation.

Les charges récupérables sont celles de la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles sont payées soit par provisions mensuelles, régularisées chaque année au vu des dépenses réelles, le bailleur tenant les justificatifs à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l’envoi du décompte ; soit, lorsque la loi le permet (logement meublé, bail mobilité, colocation), sous forme d’un forfait, sans régularisation.

Le paiement se fait par virement, chèque, espèces, carte ou prélèvement, selon les moyens acceptés par le bailleur. Sauf indication contraire du locataire au moment du paiement, tout versement s’impute d’abord sur la dette échue la plus ancienne, conformément à l’article 1342-10 du Code civil.

Article 4 — Quittances et reçus

Lorsque le loyer et les charges d’un terme sont entièrement payés, le bailleur délivre gratuitement une quittance qui distingue le loyer et les charges (article 21 de la loi du 6 juillet 1989). Un paiement partiel donne lieu à un reçu, qui ne vaut pas quittance. Avec l’accord du locataire, avis d’échéance, quittances et reçus lui sont transmis par voie électronique et restent disponibles dans son espace en ligne ; il peut à tout moment demander leur envoi sur papier.

Article 5 — Révision du loyer

Lorsque le bail le prévoit, le loyer est révisé une fois par an, à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du bail, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, comparée au même trimestre de l’année précédente. Le bailleur dispose d’un an à compter de cette date pour manifester sa volonté de réviser le loyer ; à défaut, il y renonce pour l’année écoulée. Aucune révision ne peut être appliquée à un logement dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G.

Article 6 — Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un logement meublé ; il est interdit pour un bail mobilité. Il n’est ni révisable ni productif d’intérêts. Il est restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées. À défaut de restitution dans ces délais, le dépôt restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver au plus 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Article 7 — État des lieux et inventaire

Un état des lieux est établi contradictoirement entre les parties lors de la remise et de la restitution des clés, pièce par pièce, avec les relevés des compteurs et le nombre de clés et badges remis ; pour un logement meublé, il est complété d’un inventaire détaillé du mobilier. Il peut être établi sur support électronique et signé par les deux parties. Le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours qui suivent son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.

Article 8 — Obligations du bailleur

Le bailleur remet au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; il le délivre en bon état d’usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement. Il assure au locataire la jouissance paisible du logement, entretient les locaux et fait toutes les réparations autres que locatives. Il remet au locataire, avec le bail, la notice d’information prévue par la loi, le dossier de diagnostic technique (diagnostic de performance énergétique, état des risques, constat de risque d’exposition au plomb, état des installations d’électricité et de gaz de plus de quinze ans et, le cas échéant, les autres diagnostics exigés) et, pour un immeuble en copropriété, les extraits du règlement de copropriété qui concernent la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et la quote-part afférente au lot dans chacune des catégories de charges.

Article 9 — Obligations du locataire

Le locataire paie le loyer et les charges aux termes convenus et use paisiblement du logement suivant sa destination d’habitation. Il répond des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il prend à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Il ne transforme ni le logement ni ses équipements sans l’accord écrit du bailleur, laisse exécuter les travaux d’amélioration, d’entretien ou de mise aux normes de décence, et ne sous-loue ni ne cède le bail sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix de la sous-location, qui ne peut excéder le loyer payé par le locataire principal.

Le locataire s’assure contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifie lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. À défaut, et un mois après une mise en demeure restée sans effet, le bailleur peut souscrire cette assurance pour le compte du locataire et en récupérer le montant, majoré de 10 %, par douzièmes avec chaque terme de loyer.

Article 10 — Congé et préavis

Congé donné par le locataire : à tout moment, avec un préavis de trois mois pour un logement vide, réduit à un mois dans les zones d’urbanisation continue où s’applique la taxe sur les logements vacants, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, pour raison de santé justifiée, pour le bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés, ou lors de l’attribution d’un logement social ; avec un préavis d’un mois pour un logement meublé ou un bail mobilité. Le locataire qui se prévaut d’un délai réduit en précise le motif et le justifie lors de l’envoi du congé.

Congé donné par le bailleur : pour le terme du bail seulement, au moins six mois avant ce terme pour un logement vide et trois mois pour un logement meublé, et uniquement pour reprendre le logement afin de l’habiter ou d’y loger un proche dans les conditions prévues par la loi, pour le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Le bail mobilité prend fin à son terme, sans congé.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre. Le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du préavis, sauf si le logement est occupé avant son terme par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Article 11 — Impayés et clause résolutoire

Lorsqu’un terme n’est pas payé à sa date d’exigibilité, le bailleur adresse au locataire un rappel, puis une mise en demeure ; il en informe le cas échéant la caution. Le bail prévoit sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie : cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, délivré par commissaire de justice, et dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge peut accorder des délais de paiement. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’en vertu d’une décision de justice et ne peut être exécutée pendant la période hivernale prévue par le Code des procédures civiles d’exécution.

Article 12 — Caution

Lorsque les obligations du locataire sont garanties par une caution, l’engagement fait l’objet d’un acte distinct, établi conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et au Code civil, auquel est joint un exemplaire du bail. Le bailleur informe la caution des impayés du locataire dans les conditions prévues par la loi. Aucune caution ne peut être exigée, sauf exceptions légales, d’un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.

Article 13 — Données personnelles

Les données du locataire et de la caution sont traitées par le bailleur pour la gestion du bail (avis d’échéance, quittances, encaissements, relances, état des lieux) et pour respecter ses obligations légales. Elles sont conservées pendant la durée du bail, puis pendant les délais de prescription applicables. Le locataire et la caution disposent d’un droit d’accès, de rectification, d’effacement dans les limites légales, de limitation et d’opposition, qu’ils exercent auprès du bailleur à l’adresse contact@www.demo-logement.wplocall.com, et du droit d’introduire une réclamation auprès de la CNIL.

Article 14 — Litiges

Avant toute action en justice, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation compétente, notamment pour les litiges relatifs au loyer, aux charges, à l’état des lieux, au dépôt de garantie et aux réparations. À défaut d’accord, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement.